Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez, et votre locataire a déjà sa propre assurance habitation. Vous vous demandez alors pourquoi souscrire un contrat supplémentaire. La question du choix entre une assurance PNO et une multirisque habitation revient souvent, et la réponse dépend d’un critère simple : occupez-vous le logement ou non ?
Assurance PNO et MRH : deux contrats pour deux situations distinctes
Avant de comparer les offres, il faut comprendre ce que chaque contrat couvre réellement. Une assurance multirisque habitation (MRH) protège le logement dans lequel vous vivez. Elle couvre vos biens personnels, les dégâts que vous pourriez causer à vos voisins et les sinistres courants comme l’incendie ou le dégât des eaux.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) vise un cas différent. Elle protège un bien immobilier que vous possédez mais dans lequel vous ne résidez pas. C’est le contrat adapté à un logement mis en location ou laissé vacant entre deux locataires.
La confusion vient du fait que les deux contrats partagent des garanties similaires (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles). Leur périmètre d’application, lui, n’a rien à voir.
Logement en location : pourquoi la MRH du locataire ne suffit pas
Votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation. Il doit vous fournir une attestation chaque année. Ce contrat couvre ses meubles, sa responsabilité civile et les dommages qu’il pourrait causer au logement.
Le problème survient dans plusieurs cas concrets que la MRH du locataire ne règle pas :
- Le logement est vide entre deux locations. Aucune assurance occupant n’est active, et un dégât des eaux ou un incendie reste entièrement à votre charge.
- Le locataire a laissé son contrat expirer sans vous prévenir. Vous ne le découvrez qu’au moment du sinistre.
- Le sinistre provient d’un défaut d’entretien du bâti (toiture, canalisation encastrée, façade). La responsabilité du propriétaire est engagée, pas celle du locataire.
- Un vice de construction cause des dommages à un tiers. L’article 1244 du Code civil engage la responsabilité du propriétaire en cas de ruine du bâtiment liée à un défaut d’entretien.
La PNO couvre précisément ces angles morts que la MRH du locataire laisse ouverts. Elle inclut la responsabilité civile du propriétaire bailleur, la protection du bâti hors occupation et les recours en cas de sinistre non imputable au locataire.
Copropriété et assurance PNO : une obligation à connaître
Depuis la loi ALUR de 2014, tout propriétaire d’un lot en copropriété doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Dans la pratique, la plupart des propriétaires bailleurs en copropriété optent pour une PNO complète, car elle intègre cette responsabilité civile et y ajoute la couverture du logement lui-même.
Vous habitez votre appartement en copropriété ? La MRH classique remplit cette obligation. Vous le louez ? C’est la PNO qui prend le relais.
Et si vous êtes propriétaire occupant d’une maison individuelle ?
Aucune loi ne vous oblige à souscrire une MRH pour votre résidence principale si elle n’est pas en copropriété. En revanche, un sinistre non couvert (incendie, catastrophe naturelle) peut représenter la perte totale de votre patrimoine. La MRH reste donc le contrat de référence pour protéger le logement que vous habitez.
Coût de l’assurance PNO en 2025 : une hausse plus marquée que prévu
Selon les données de France Assureurs pour 2025, la prime moyenne d’assurance habitation atteint 351 euros pour les occupants et 191 euros pour les non-occupants. La PNO coûte donc moins cher en valeur absolue, ce qui est logique : elle ne couvre pas le contenu mobilier de l’occupant.
En revanche, la hausse annuelle est légèrement plus forte du côté des non-occupants (+8,1 %) que des occupants (+7,9 %). Deux facteurs expliquent cette tendance.
Le premier est la revalorisation de la surprime catastrophes naturelles. Un arrêté de décembre 2023 a fait passer cette surprime obligatoire de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 sur tous les contrats multirisque, PNO comme MRH. Cette hausse réglementaire touche donc l’ensemble des propriétaires.
Le second facteur est l’augmentation du nombre de logements vacants et de locations saisonnières, qui tire la sinistralité des contrats PNO vers le haut. Un logement inoccupé présente un risque plus élevé (détection tardive des fuites, absence d’entretien courant), ce que les assureurs répercutent sur les primes.
Garanties à comparer avant de souscrire un contrat PNO ou MRH
Plutôt que de chercher « la meilleure assurance PNO » dans l’absolu, concentrez-vous sur les garanties qui font la différence selon votre situation. Voici les points à vérifier dans chaque contrat :
- La valeur de reconstruction du bâti : certains contrats MRH appliquent une décote de vétusté qui peut réduire fortement l’indemnisation. Vérifiez si votre contrat propose une option « valeur à neuf ».
- La clause d’inhabitation : beaucoup de MRH cessent de couvrir un logement après 60 à 90 jours d’absence. Si vous partez plusieurs mois, votre couverture peut devenir caduque sans que vous le sachiez.
- Les dépendances et annexes : garage, cave, abri de jardin ne sont pas toujours inclus automatiquement. Déclarez-les à la souscription pour éviter un refus d’indemnisation.
- Le montant de la franchise : une franchise élevée réduit la prime mensuelle, mais elle peut rendre un petit sinistre (dégât des eaux mineur) entièrement à votre charge.
PNO et MRH sont parfois complémentaires
Un propriétaire qui loue un bien et habite dans un autre logement a besoin des deux contrats. La MRH protège sa résidence principale. La PNO couvre le bien loué. Les deux contrats ne se substituent pas l’un à l’autre, ils répondent chacun à un risque distinct.
Le choix n’est donc pas tant « PNO ou MRH » que « quel contrat pour quel logement ». Si vous occupez le bien, la MRH s’impose. Si vous le louez ou le laissez vacant, la PNO devient le socle de votre protection. Dans les deux cas, relisez les exclusions et les plafonds de garantie avant de signer : c’est là que se joue la vraie qualité d’un contrat, pas dans le montant de la prime affichée.
